Garagenvermietung - Was zu beachten ist

Wer eine Garage oder einen Stellplatz für sein Auto mietet, der muss - noch bevor er den Mietvertrag unterschreibt - auf die Vertragsdetails achten. So gibt es Unterschiede zwischen einem separaten Garagenmietvertrag und einem Stellplatz mitsamt einer Wohnung.

Wurde der Stellplatz separat oder mit der Wohnung angemietet?

In einigen Fällen kann der Wohnungsmieter einen Garagenplatz oder einen Stellplatz in der Tiefgarage anmieten. Rechtlich gesehen gibt es jedoch einen Unterschied, ob die Garage separat oder mitsamt einer Wohnung angemietet wird. Gibt es für die Wohnung und den Stellplatz einen gemeinsamen Vertrag, so kann der Mieter seinen angemieteten Parkplatz nicht unabhängig von seiner Wohnung kündigen. Eine Teilkündigung ist also - auch von Seiten des Eigentümers und Vermieters - nicht möglich. Die einzige Ausnahme: Der Vermieter will neuen Wohnraum schaffen und muss die Garage (oder den Stellplatz) dafür nutzen. In diesem Fall kann es zu einer Teilkündigung kommen. Separate Verträge können natürlich - unter Einhaltung der Kündigungsfrist - von beiden Seiten gekündigt werden. Wird kein schriftlicher Vertrag geschlossen, sodass es nur eine mündliche Vereinbarung gibt, sind die Regelungen des BGB - des Bürgerlichen Gesetzbuchs - anzuwenden. Das BGB mag zwar einige Vorteile für den Mieter mit sich bringen, jedoch ist von mündlichen Vereinbarungen abzusehen: Kommt es zu Streitigkeiten zwischen dem Mieter und dem Vermieter, so stellt sich immer die Frage der Beweislage. Zu einem späteren Zeitpunkt kann nur sehr schwer belegt werden, welche Vereinbarungen im Vorfeld getroffen wurden. Mieter und Vermieter sollten sich daher immer auf einen schriftlichen Vertrag einigen.

Kann die Garage auch an einen Dritten vermietet werden?

Hin und wieder werden Wohnungen und Stellplätze nur in Kombination vermietet - selbst dann, wenn der Mieter keine Garage benötigt, weil er kein Auto besitzt. Unter Umständen kann der Garagenplatz dann untervermietet werden, wobei der Mieter hier die Erlaubnis vom Vermieter einholen muss (§ 540 BGB). Der Hauptmieter und der Untermieter sind in weiterer Folge die Vertragspartner - der Eigentümer spielt in dieser Konstellation keine tragende Rolle. Stimmt der Eigentümer also der Untervermietung zu, so bestimmt der Mieter den Preis für den Stellplatz. Sind die Wohnung und die Garage zusammen vermietet worden, so besteht auch ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Eigentümer eine Untervermietung verbietet. Zu beachten ist jedoch, dass der Untermietvertrag - zumindest hypothetisch - bestehen bleibt, obwohl das Hauptmietverhältnis beendet wurde. Endet das Hauptmietverhältnis, so hat der Eigentümer einen Räumungsanspruch. Kündigt der Mieter also das Mietverhältnis, so muss er den Untermieter im Vorfeld informieren. Wichtig ist also eine recht kurze Kündigungsfrist, sodass der Untermietvertrag relativ schnell und komplikationslos aufgelöst werden kann.

Separate Verträge können jederzeit gekündigt werden

Bestehen separate Verträge, so kann die Garage oder der Stellplatz jederzeit gekündigt werden. Folgt man dem Bundesgerichtshof, so sind separate Verträge auch selbständige Verträge (VIII ZR 251/10). Der Mieter, der einen separaten Mietvertrag für einen Stellplatz oder einen Garagenplatz abgeschlossen hat, kann also den Vertrag kündigen, sofern er der Meinung ist, dass er den Stellplatz nicht mehr benötigt. Dieser Vorteil, der durch einen separaten Vertrag entsteht, kann aber auch zum Nachteil werden. Schlussendlich kann auch der Vermieter den Vertrag kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Findet sich im Mietvertrag eine andere Bestimmung, so ist die individuelle Kündigungsfrist einzuhalten. Es gibt keinen besonderen Mieterschutz, sodass der Mietvertrag auch ohne Angabe von Gründen gekündigt werden kann.

Welche Vertragsdetails müssen unbedingt berücksichtigt werden?

Wurden die Wohnung und der Stellplatz mit einem einheitlichen Vertrag vermietet, so muss der Eigentümer - also der Vermieter - für die Instandhaltungsarbeiten aufkommen. So etwa, wenn die Garagenwände gestrichen oder etwaige Reparaturen vorgenommen werden müssen. Wurde hingegen ein separater Vertrag abgeschlossen, so gelten die Bestimmungen des allgemeinen Mietrechts - auch in diesem Fall ist der Vermieter für die Instandsetzungsarbeiten zuständig. Jedoch können sich im Vertrag auch einige Klauseln befinden, die besagen dass der Mieter für einige Arbeiten herangezogen werden kann. Der Mieter sollte also im Vorfeld überprüfen, ob und für welche Instandsetzungsarbeiten er zuständig ist. Ein weiterer Punkt, der vor dem Vertragsabschluss überprüft werden sollte, ist die Zweckbestimmung. Darf nur der Wagen abgestellt werden oder besteht mitunter auch die Möglichkeit, dass der Mieter die Garage anderweitig nutzen darf? In vielen Fällen wird die Nutzung als Werkstatt untersagt. Verstößt der Mieter gegen die Vertragsbestimmungen, so muss er mit einer Abmahnung rechnen. Im schlimmsten Fall kann der Eigentümer den Vertrag kündigen. Für Schäden, die im Zuge der Anmietung entstanden sind, haftet der Mieter. Verschleißerscheinungen, die durch die Benutzung des Stellplatzes sehr wohl entstehen können, sind jedoch Sache des Eigentümers. Für etwaige Verschlechterungen, die durch die "normale Benutzung des Stellplatzes eingetreten sind", kann der Mieter nicht herangezogen werden.

Fazit

Ist der Wohnungsmieter auf eine Garage angewiesen, so sollte er sich für einen verbundenen Wohnraum- und Garagenmietvertrag entscheiden. Nur so kann der Mieter sicher sein, dass sein Garagenmietvertrag nicht separat gekündigt werden kann. Wird kein solcher Vertrag angeboten, ist es mitunter ratsam bestimmte Klauseln auszuhandeln, um einen besseren Kündigungsschutz zu genießen. 

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